說說停車位：區(qū)區(qū)一個框框 憑什么要賣幾十萬

每一天，為明天

人們?yōu)槭裁匆�買車位?

其實問題首先不是為什么要買車位，而是為什么你沒有覺得車位是一個值得買、必須買、趕緊要買的商品。

大多數(shù)人僅僅是將車位看做地上一個框框而已，認為這貨不過是把不能住人的陰暗地下室的毛坯之地劃作停車之用，一個框框不過 2.5~3.0 米寬 5 米~6 米長，區(qū)區(qū)彈丸之地，憑什么要賣幾十萬?

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那我們就來看看，這個框框到底值不值錢，分供和需兩頭說。

首先，由于地面停車位和機械立體車位是無法獲得產(chǎn)權的，故不能銷售，也就談不上“買”，所以以下僅討論我們可以買到的地下自走式停車位。

下圖是某知名房企的地下車庫面積指標表：

(哇，30 幾平米?夠停坦克了喂……)其實，地下車位平均面積是包含了車位那些框框、行車道、出入口坡道、設備用房(人防設施、消防泵房……)等等的占地面積，還有柱間、墻角等無法利用的“邊角料”，平均到每輛車停車面積一般是 30~35 平米。

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知名房企由于產(chǎn)品標準化程度高，設計優(yōu)化做得好等原因，平均停車面積控制的較好，可以做到 32 平米左右，而市面上普通的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房企，一般只能做到 35 平米左右。(我們按表中第一種計算口徑來算，成本計算對象也同口徑)。

地下室的狹義建安成本是比地上建筑部分要貴的，簡單來說，要開挖土方，要做支護工程，要排水，然后單位面積的鋼筋含量、混凝土含量等指標都要遠高于地上建筑部分。一個典型的 18 層公寓，地上鋼筋含量可能 40kg/m2 左右，它的地下室鋼筋含量往往要超過 110kg/m2。按照我所在的一普通省會城市，2014 年的人材機價格行情估算，普通地下室的狹義建安成本約為 2500 元 /m2，直接乘以車位平均面積 35m2 的話，就是約 8.75 萬元 / 車位。

不過，這僅僅是普通地下室。要知道還有個集歷史原因、軍事原因和政治原因的奇葩神秘機關叫做“人防辦”，它在各地的要求有所不同，但主要原則就是，凡是蓋房子的，都得蓋點防空地下室。區(qū)別僅僅是蓋多大、蓋多耐操的地下室。如果你死活不蓋，那么他們會說請你交錢他們另想辦法來蓋，并稱這筆錢為“人防易地建設費”(通常不菲)。

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各地對蓋多大人防地下室的規(guī)定方式大同小異，無非就是必須按總建面的一定比例或者建筑物基底面積的一定比例。落到實處就是你原本 1 萬 m2 的地下室其中可能有 3000m2 要按它的人防標準來蓋。

而人防標準，則有嚴格的等級劃分，等級不同會影響到配置上升的幅度，我們這兒一般是 5 級人防。

不管蓋多大、蓋多高等級，落實到實際工程上，無非就是增加結構配置(增加配筋什么的)和人防設施設備(大鋼門、戰(zhàn)時通風系統(tǒng)什么的……)，說到底就是增加成本，而這部分成本房企們是不會自掏的，嗯，都攤到了您的房價和車位價格里面了。

由于規(guī)定和標準不一，我這兒就籠統(tǒng)的給個估算值，大約增加地下室單方成本 200 元 /m2。

(別問憑啥攤給您，萬一哪天有飛機來您城市扔炸彈了，享用這個設施的還不是您么……如果那時候它還能用的話……)

人防看似費錢，但真正坑爹的是，地下室中按人防標準蓋的那片地兒，產(chǎn)權是人防部門的，沒錯兒，開發(fā)商掏錢蓋，蓋出來歸他們。人防區(qū)劃出來的車位是只能出租(常常是長租)，無法銷售產(chǎn)權的。那怎么辦?沒錯，你想對了，它的成本又要由您來分攤……一部分……至于分攤多少，不好計算，看人防占比，以及地段價格水平，銷售、長租方案等。

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這么一玩下來，地下室的成本已經(jīng)很高了，平均每個車位已經(jīng) 10 萬多了，不過還沒完，還有消防設施(就是一個個紅色水管末端有個小紅傘的那個，還有聯(lián)動報警系統(tǒng)之類的)、通風設備(方方的粗管子從來不開機上面全是銹跡的那個)、防霉防水、排污、照明、環(huán)氧地坪(耐磨地坪)等等費用要花，這么些費用給您打包一算，又要 200 多元 /m2。

然后……要想在天朝蓋東西，各種收費都得交，這東西各地標準不一，但項目都不少，其中的一項就是“市政公用基礎設施配套費：150 元 /m2(我們這兒地上地下面積都得交)”，小項就不一一羅列，反正只要發(fā)生了，開發(fā)商都會將其分攤至可以銷售的每一平米，然后出售給您。

把以上東西粗略一加，一個車位已經(jīng)近 12 萬了，這些還都是直接成本。開發(fā)商要做項目，還要發(fā)生銷售費用、貸款利息、行政開支和各項稅金的成本，這些沒錯，最終也都要分攤進入每一平米可出售的面積當中，包括您的車位。

我說，這么一個車位，怎么著也得賣你 15 萬 + 吧?

你睜著水汪汪的眼睛說，那以前不是 3~5 萬一個車位也賣過嗎?

是的!沒錯，以前就是虧本賣的。而且以前根本不是開發(fā)商要做地下車位的，而是政府逼著的。因為拍得的每一塊地，都有一系列規(guī)劃指標，其中就有個叫做“車位配比”的東西。

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以前有無數(shù)大小開發(fā)商通過各種違規(guī)手段去躲避和減少地下車庫的建設，常見如：報建時說我要建雙層機械車庫，所以地下室面積是這么大就夠了，之后通過一些辦法，機械車位也不建了，就這么大的地下室，畫出來多少個車位是多少個車位。以此來削減車位數(shù)量。原因無他，因為那時候車位是個負擔，是虧本的，是要靠賣上面的房子背回來的，所以能少建一個是一個。

所以，車位過去一直是虧本銷售，也就導致了大家覺得這玩意不值錢的印象。

而那個時候，誰也沒想到汽車保有量會暴增到這么多，連政府也沒有想到，所以 5 年前的規(guī)劃車位配比常常是 1:0.4，建好之后還基本是堆雜物。而現(xiàn)在新建小區(qū)基本上都是 1:1 以上了，且銷售迅速。

現(xiàn)在，因為大家都有車了，車位反而供不應求了，開發(fā)商自然不會再虧本銷售，起碼，會讓車位的售價與其成本相匹配。以我所在城市為例，一個車位賣 15 萬左右，是良心價，可放心買之。

供這一端的成本說完了，來說需求端。我不知道其他城市怎么樣，反正我這，在政府拼命新增停車位數(shù)量，將各大小街巷路邊畫滿停車位后，仍有 70 余萬的停車缺口。而每年的新車上牌數(shù)量則在 20 萬以上，停車缺口仍有擴大的趨勢。

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與房價相對照，我這兒傳統(tǒng)意義上的主城區(qū)，基本 22000 元 /m2 起，對應的車位已經(jīng)難覓低于 20 萬的了，而且還常常有價無市。

所以，需求這方面，其實是無需多證明的。只需簡單搜索一下你所在城市每年的新車上牌數(shù)量，就能感受到車位緊張的趨勢了。

我可以進一步說，車位的供需矛盾惡化預期是遠遠大于改善預期的，甚至可以說對于有車的人而言，車位比住房還剛需。因為人可以擁有兩套房子，也可以擁有一套房子，可以住 180m2 房子，也可以住 80m2 的房子，但是車只能是一個蘿卜一個坑，除非常年躲貓貓違停。

只要您的城市有一輛新車上牌，就產(chǎn)生了一個車位需求，而新車的上牌速度遠遠大于車位的新建速度，即便將來低于車位新建速度，后者也需要很久才能填補現(xiàn)有的缺口。而現(xiàn)在您知道了，一個地下自走式產(chǎn)權車位的成本基本上相當于一輛 A 級車，這一點也決定了它不可能那么容易的得到。

而且比起無產(chǎn)權的機械立體車位、人防車位、地面車位、路邊車位等等，地下自走式產(chǎn)權車位每一個都是真金白銀，不可能一夜之間變出大量出來，況且歸屬明確、轉手方便，真的是城市中珍貴的稀缺資源。

至于跟您說買車位不如租車位的人，我只想說，十年前他也是這么說租房的，現(xiàn)在……他哭了。

放心地去買車位吧。

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——– 車位分割線 ——–

回答一下關于“車庫成本已經(jīng)分攤在房價里面了，車庫是零成本，開發(fā)商賣車庫是無本萬利”的疑問。

1、車庫是花真金白銀建設的，它的成本是客觀存在的;車庫內幾乎一切可見之物，都是為車庫投入的;

2、過去幾乎所有的房企都是將車庫成本分攤至商品房成本中的，但這與您的關系并不大;

3、售樓處銷售員跟您算的賬，例如：“買 X 送 Y”，跟成本分攤方式是毫無關系的。成本分攤方式是房企內部成本管理部門(部分公司是財務部做這事)在成本歸口上的處理方式，將車庫成本分攤到上部商品房中，或者不分攤到商品房中，或者按一定的比例分攤，僅僅是一個項目中各分子產(chǎn)品的賬面利潤率會發(fā)生此消彼長的變化，跟購房者的關系并不大。一個項目的總成本是固定的，即使成本管理部將車庫成本 100%分攤至上部商品房，購房者依然不可能免費獲得車庫;反之將車庫成本完全獨立在商品房之外，購房者也不會因此享受到更低的房價。商品房的售價是根據(jù)供需關系、周邊行情、地段區(qū)位等一系列因素確定的，但跟成本的內部分攤方式無關。

4、所謂“車庫成本已經(jīng)分攤在房價里面了，車庫是零成本，開發(fā)商賣車庫是無本萬利”，其實這個無本萬利根本不是憑空多出來的，只不過是從商品房的利潤中“偷”來的罷了。將車庫成本分攤至商品房成本，相當于降低了商品房的利潤。

5、“車庫成本已經(jīng)包含在商品房房價里面了，車庫都應該是免費的”，這是購房者視角的看法，以為只要購房價格大于等于各項成本之和就行了。其實背上了車庫成本的房價，利潤率就低了，房企必須要用賣“零成本車位”的利潤來拉平。

6、過去將車庫成本分攤進商品房成本，是因為車庫是個不能盈利的孩子，是個虧本的累贅，跟小區(qū)中間的健身設施一樣，光花錢不能賺利潤回來，所以干脆將其當做商品房成本的一部分來對待。

7、現(xiàn)在已經(jīng)有越來越多的房企將車庫成本獨立計算，或者按一定比例獨立出來計算了。因為車位在很多發(fā)達城市是盈利產(chǎn)品，它有它自己的成本、售價和利潤。

8、“買房送車位”只是個營銷策略……

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回答一下關于“車庫成本已經(jīng)分攤在房價里面了，車庫是零成本，開發(fā)商賣車庫是無本萬利”的疑問。

1、車庫是花真金白銀建設的，它的成本是客觀存在的;車庫內幾乎一切可見之物，都是為車庫投入的;

2、過去幾乎所有的房企都是將車庫成本分攤至商品房成本中的，但這與您的關系并不大;

3、售樓處銷售員跟您算的賬，例如：“買 X 送 Y”，跟成本分攤方式是毫無關系的。成本分攤方式是房企內部成本管理部門(部分公司是財務部做這事)在成本歸口上的處理方式，將車庫成本分攤到上部商品房中，或者不分攤到商品房中，或者按一定的比例分攤，僅僅是一個項目中各分子產(chǎn)品的賬面利潤率會發(fā)生此消彼長的變化，跟購房者的關系并不大。一個項目的總成本是固定的，即使成本管理部將車庫成本 100%分攤至上部商品房，購房者依然不可能免費獲得車庫;反之將車庫成本完全獨立在商品房之外，購房者也不會因此享受到更低的房價。商品房的售價是根據(jù)供需關系、周邊行情、地段區(qū)位等一系列因素確定的，但跟成本的內部分攤方式無關。

4、所謂“車庫成本已經(jīng)分攤在房價里面了，車庫是零成本，開發(fā)商賣車庫是無本萬利”，其實這個無本萬利根本不是憑空多出來的，只不過是從商品房的利潤中“偷”來的罷了。將車庫成本分攤至商品房成本，相當于降低了商品房的利潤。

5、“車庫成本已經(jīng)包含在商品房房價里面了，車庫都應該是免費的”，這是購房者視角的看法，以為只要購房價格大于等于各項成本之和就行了。其實背上了車庫成本的房價，利潤率就低了，房企必須要用賣“零成本車位”的利潤來拉平。

6、過去將車庫成本分攤進商品房成本，是因為車庫是個不能盈利的孩子，是個虧本的累贅，跟小區(qū)中間的健身設施一樣，光花錢不能賺利潤回來，所以干脆將其當做商品房成本的一部分來對待。

7、現(xiàn)在已經(jīng)有越來越多的房企將車庫成本獨立計算，或者按一定比例獨立出來計算了。因為車位在很多發(fā)達城市是盈利產(chǎn)品，它有它自己的成本、售價和利潤。

8、“買房送車位”只是個營銷策略……