本帖最后由 漲漲苔 于 2014-6-2 20:04 編輯
漲漲苔獨家分析:8大因素將導(dǎo)致房產(chǎn)商自宮!
本人事先聲明不是來給隨州房交會潑冷水的。今天閑來無事,只是非常理性地和大家討論一下當(dāng)前隨州乃至國內(nèi)的房地產(chǎn)市場形勢。以下8大因素很多都是相互作用相互影響,若有不妥之處,還請有識之士指出并多多理解。
1、投資性買房得到抑制。早已在前十年間,隨州房價在1500——3000元/平時,收入高些的公務(wù)員和個體經(jīng)營者及有一定的經(jīng)濟(jì)實力的土著在購得相對便宜的房產(chǎn)后,嘗到房價上漲帶來的快感,再有了一些積蓄后,在他們中間繼而產(chǎn)生一批房哥房姐。但當(dāng)前房產(chǎn)利空信號加強(qiáng),一些握有多套房源的人害怕套牢,緊急拋售,從而抵銷了一部分住房需求。
2、反腐形勢空前高壓。部分房姐、房哥式的官員手中不敢再大量捂房,轉(zhuǎn)而拋售。當(dāng)然還有一些不怕死的貪官,手中仍儲有幾十、上百套住房,前不久被查處的好幾個高官就是例證。
3、需求方市場飽和。大部分已售磬的樓盤空置率卻相當(dāng)高,也有相當(dāng)部分樓盤是在外打工的隨州人所購得,沒有裝修入住,一部分是手中握有幾套房的炒房客,一部分是開發(fā)商自產(chǎn)自銷捂盤的。
4、地價成本加大。政府過分依賴土地財政,為保GDP政績連年增長,源頭怎么來?出賣土地斂財便是一條捷徑,屢試不爽,再加上土地供應(yīng)量的日趨緊張,導(dǎo)致地產(chǎn)商拿地成本加大。
5、供需矛盾日益突出。這種現(xiàn)象不管在哪座城市都同樣存在,就拿隨州來講,一般性市民的收入在2500元左右/月,而新開盤的房價動耴四千往上。新的白領(lǐng)及中產(chǎn)階層85后和90后要么甘當(dāng)房奴,要么其改善性住房遙遙而望。十年間隨州城東、城南等郊區(qū)樓盤如雨后春筍,但隨州有能力購房的人才流失非常嚴(yán)重,購賣力嚴(yán)重不足,導(dǎo)致一面是新樓盤空置率居高不下,一面是望樓興嘆空悲切。
6、中央政策不明朗。改革開放三十年來,尤其是近二十年間,土地財政一直是領(lǐng)跑地方經(jīng)濟(jì)增長的一駕馬車。土地財政飽受詬病,中央早就意識到過度依賴地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必定會產(chǎn)生不良后果,想擺脫這種尷尬局面,無奈地方政府、社會及企業(yè)多方面創(chuàng)新能力缺失,支柱性制造業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)引跑經(jīng)濟(jì)勁頭不足,而土地出讓仍然是保證經(jīng)濟(jì)增長的一大動力。如果打壓房地產(chǎn)市場,肯定會殃及魚池,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)放緩,但放任土地財政,則助長了房地產(chǎn)泡沫的膨漲。前屆政府屢調(diào)屢漲就是先例,所以本屆政府對房地產(chǎn)市場發(fā)聲很少。
7、購房者觀望情緒加劇。中國房地產(chǎn)已經(jīng)走過了近二十年的高速發(fā)展期,所謂盛久必衰,何況其已進(jìn)入了病態(tài)的發(fā)展期。隨州作為一個地級市,有數(shù)據(jù)顯示隨州的經(jīng)濟(jì)一直低迷不振,徘徊在五、六線城市之列,目前的購買力可想而知。而隨州城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)無休止的推出新樓盤,急欲將農(nóng)民趕進(jìn)城,但人口總量是相對的,隨州缺乏有吸引力的企業(yè)滿足就業(yè),進(jìn)而吸收人才向隨州流動。不管是投資還是剛需,購房者必定會有一定的市場預(yù)期,就是現(xiàn)在能不能入手,能不能升值的問題。這些問題都是觀望情緒加劇的支撐因素。
8、房產(chǎn)商資金鏈緊張。大量研究數(shù)據(jù)顯示及知名地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士對中國當(dāng)前房地產(chǎn)作出不看好的評估,而種種跡象表明當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了一個非常病態(tài)的境地。房產(chǎn)商的最大后盾是銀行不是政府,而銀行也是以利益最大化為目的,房地產(chǎn)市場前景的不明朗必定使銀行也必得收緊銀根,再加上市場觀望情緒增加、社會購買力疲軟、土地出讓金增加、人力、材料及建設(shè)成本上升、開盤業(yè)績不理想、新房售賣周期加長、資金回籠不及時等等因素,都導(dǎo)致了房產(chǎn)開發(fā)商的資金出現(xiàn)短缺,急欲拋售剩余房源以套現(xiàn)回籠資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)。
目前,一些小的開發(fā)商,抵御市場風(fēng)險能力弱,在這個敏感的時期,只需一個小小的噴啑,就可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。所以現(xiàn)在大家可能會發(fā)現(xiàn),好多的樓盤都是由好幾個老板投資共同開發(fā)。其并不是不想賺多的錢,而是抱團(tuán)抵抗市場震蕩風(fēng)險。購房者如果買期房或現(xiàn)房的話,最好考慮實力相對雄厚的開發(fā)商,一是房屋本身的質(zhì)量系數(shù)大一些,二是即使有問題,索賠也相對有保障。
以上只是本人的一己之見,市場走向有非常的不確定性,有買房或賣房者請理性看待。
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2014-6-2 19:45 上傳
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