購房動力不足、銷售周期增長！2016隨州的房子該怎么賣？

毛毛毛毛

      前言

      目前經(jīng)過小編統(tǒng)計(jì)，隨州（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)）在售樓盤大約有90多個(gè)，其中曾都區(qū)有40多個(gè)，在售房源充足樓盤約30個(gè)，基本在售房源都有500套以上，不包含新增預(yù)售產(chǎn)品及規(guī)劃產(chǎn)品。

      這些樓盤大多集中在城東、城南兩大新區(qū)，城東由于樓盤林立最受客戶關(guān)注，以剛需和改善型居多；城南環(huán)境優(yōu)美，改善客戶的不二選擇。中心城區(qū)地產(chǎn)僅有齊星花園，崇文華府等。城北有程力水岸，現(xiàn)代城，清河星苑；城西有新天地花園。

購房客群需求動力不足

需求動力不足。就近些年網(wǎng)友買房需求總結(jié)，隨州的房地產(chǎn)需求來源主要有以下幾類：

1）中心城區(qū)居民結(jié)婚及改善需求，

意向樓盤：齊星花園，御山墅，云海天地，碧桂園、水郡世家；

老城區(qū)利福房大部分存在年代久遠(yuǎn)、不帶電梯、社區(qū)嘈雜、停車難等問題，一部分有條件的老城區(qū)居民會在結(jié)婚時(shí)購買商品房，或者全家改善住宅。但這部分需求量并不大，一部分家庭子女長大后留在外地發(fā)展； 另一部分在隨州本地成家立業(yè)的受制于工資水平和父母手上有限的積蓄，一般選擇與父母同住。

2）外地務(wù)工人員回鄉(xiāng)買房。

意向樓盤：碧桂園，海翼漢東至尊，隨園嘉墅，云海天地

一些在一二線城市打工的隨州人，習(xí)慣了大城市樓盤風(fēng)格的，比較鐘愛品牌及環(huán)境；另一部分注重價(jià)格或地段的，比較喜歡：齊星花園，迎賓花園，城東國際富麗城，坤泰悅都、新萬基現(xiàn)代城；

3）縣轄城鎮(zhèn)人口及農(nóng)業(yè)人口買房，前面產(chǎn)業(yè)部分提到過隨州的特色農(nóng)業(yè)，不少村鎮(zhèn)因此發(fā)家致富，在市區(qū)及新區(qū)買房。尤其以殷店，草店，淮河，吳山等有香菇或石材產(chǎn)業(yè)支柱的鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買力最強(qiáng)，其次環(huán)潭，洪山，均川，唐鎮(zhèn)，淅河，厲山，萬和等大鎮(zhèn)或離市區(qū)較近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

銷售現(xiàn)狀銷售周期增長
1供過于求，庫存高企

前面總結(jié)的幾種購房需求，整體上并不形成規(guī)模，不足以快速消化目前隨州大規(guī)模的房地產(chǎn)供應(yīng)量。而城東新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃雖然已具規(guī)模，但大部分企業(yè)處于產(chǎn)業(yè)鏈低端，幾乎沒有核心技術(shù)和研發(fā)投入，導(dǎo)致由產(chǎn)業(yè)帶來的人口導(dǎo)入多數(shù)是本地及周邊的農(nóng)業(yè)人口，從事低端制造工作，無法吸引真正有能力買房的大學(xué)生及高知人群，在通往城東新火車站的路上可以看到，沿線大量樓盤的入住率并不高，反映出隨州目前的樓市庫存水平是相當(dāng)高的。

2庫存高壓之下，房價(jià)下調(diào)

據(jù)統(tǒng)計(jì)每年隨州的新房銷量在100萬方左右，近5年來銷量比較持平。從2015年5月后隨州樓盤新增21個(gè)之多， 庫存加上新規(guī)劃累計(jì)達(dá)800萬方，導(dǎo)致2015年以來，隨州的房價(jià)整體處于停滯不前乃至下調(diào)狀態(tài)，區(qū)別前幾年每年300-500元/㎡增長速度。購房者也從開始的一房難求，最高峰2013年水郡世家高層一線臨湖房源達(dá)到5000左右，到現(xiàn)在的各種地段，戶型，環(huán)境，品牌可隨意挑選，觀望情緒越來越濃。部分樓盤抵抗不了資金回籠及利息的壓力，出現(xiàn)各種特惠，特價(jià)，內(nèi)部價(jià)，甚至全盤降價(jià)，較去年同期達(dá)200-500元/平米的降幅。

3數(shù)據(jù)分析

2016年1月整體行情不佳，2月前半月過年期間看房客戶也很少，但從2月14日正式上班以來，多個(gè)樓盤出現(xiàn)一天來訪近20組客戶，每天銷售5套的業(yè)績；剩余樓盤也每天有客戶10組以上，平均銷量2套/天；但不能說明市場就此好轉(zhuǎn)，因?yàn)?月 ，2月客戶的積壓加之全年觀望積壓和返鄉(xiāng)購房者的快速購買，消化完這一撥，3月市場將回歸到正常狀態(tài)。正月十五過后來訪量已開始明顯下降，隨著返鄉(xiāng)客戶的回歸，購買周期也將變長。

       營銷配合抓住痛點(diǎn)就是抓住了客戶

       2016 市場體量逐步增加，銷售壓力會逐漸凸顯。隨州的房地產(chǎn)市場伴隨著八九十年代以來城市發(fā)展進(jìn)程和產(chǎn)業(yè)變遷格局一路走來，進(jìn)入白銀時(shí)代，面臨三四線城市高庫存居高不下的發(fā)展共性問題。未來，農(nóng)民工這一購房新群體可能為隨州這個(gè)三四線城市的房地產(chǎn)市場帶來新的需求導(dǎo)入，但效果還有待觀察。

而當(dāng)前的去庫存之道，還應(yīng)該圍繞產(chǎn)業(yè)的提檔升級進(jìn)行，抓住國家發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、建設(shè)創(chuàng)新型城市，及湖北打造“1+8”城市圈的發(fā)展契機(jī)，發(fā)揮襄十隨汽車工業(yè)走廊重鎮(zhèn)地理優(yōu)勢，通過高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的引進(jìn)，吸引大學(xué)生和高知人口導(dǎo)入，帶來購房剛需。

對于這個(gè)常住人口在200多萬的地級市，中心人口密集區(qū)域以福利房和自有民房居住為主，縣轄區(qū)城鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)人口絕大多數(shù)有自住房，目前的供應(yīng)量還是較大的。通過經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展引入的外來需求還需幾年的時(shí)間，且受政府宏觀政策等外部因素影響，當(dāng)下按需規(guī)劃產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，注重品質(zhì)及環(huán)境的打造，合理的營銷手法贏得市場關(guān)注度才是重中之重。

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武_哥

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政府規(guī)劃部門工作有失誤，導(dǎo)致城東、城南在短時(shí)間內(nèi)集中開發(fā)、上市了大量的房源，嚴(yán)重的供過于求！大量的資金、資源積壓在房子上，銀行、小貸、開發(fā)商、建筑商、民工的日子都不好過！值得反思！