（老吳法律答問）開發(fā)商不辦房產證 業(yè)主怎么辦

老吳-

       居住在厲山鎮(zhèn)××苑網名叫“空心菜”的女士咨詢老吳：我們居住的小區(qū)在2009年買房入住以來，既沒有辦房產證也沒有土地使用證。應交的錢我們早已經到位給了開發(fā)商，由于開發(fā)商的原因這些證一直就辦不下來。該房位于厲山鎮(zhèn)神農居委會，而開發(fā)商公司注冊地在曾都區(qū)西城辦事處。

       一問：我們是應該走信訪的路還是應該到法院訴訟？如果走法律途徑能否選擇向被告住所地曾都區(qū)法院起訴？

       答復：

       走信訪當然可以，因為政府的信訪機構代表政府。一個負責任的政府一定會為人民做主。不過本案屬于涉法涉訴案件，最好應該向法院提出訴訟，要求按照雙方簽訂的合同履行。依照我國《民事訴訟法》第三十三條規(guī)定，本案屬于專屬管轄：因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。所以你們應該按照法律程序向隨縣人民法院立案庭提出民事訴訟，提供基本的證據，然后由立案庭分配到有關業(yè)務庭審理。在法律規(guī)定或通知的證據交換期限內完成證據交換。

       二問：法院立案庭收到訴狀后已經月余沒給出具受理立案通知，應該怎么辦？

       答復：

       根據我國《民事訴訟法》第一百二十三條規(guī)定：人民法院對符合本法第一百一十九條的起訴，必須受理。符合起訴條件的，應當在七日內立案，并通知當事人；不符合起訴條件的，應當在七日內作出裁定書，不予受理；原告對裁定不服的，可以提起上訴。因此，人民法院不可能像你說的那樣作出違反法律規(guī)定的事情來。如果一直沒收到立案受理通知或者裁定，你可以向法院立案庭詢問原由。對在法定期限內不予受理的，可依法向隨州市中院提起上訴。

       三問：詢問立案庭法官說已經交給××法庭，讓我們直接到法庭詢問。而法庭的法官說要我們把訴狀中的訴訟請求改成“請求法院確認××合同是否有效、是否承擔逾期違約金”等。請問應否修改？

       答復：

       訴訟中如何請求是當事人的訴訟權利。本案是訴求開發(fā)商履行約定協助辦理房產證糾紛。訴訟請求應該是“判令被告履行為原告辦理商品房房地產產權登記的義務，立即為原告辦理房地產所有權登記手續(xù)，將位于××苑××房屋的所有權登記在原告名下；判令被告承擔逾期辦理房地產登記的違約責任、支付逾期利息×××××元”（詳見訴狀）。

       法律規(guī)定的物權效力不同于合同效力。上述法官的說法只是關于你們的房屋合同效力問題。我國《物權法》第十五條規(guī)定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。所以，只要雙方簽訂的購房合同不違反法律，應該有效。不存在所謂再“請求法院確認××合同是否有效”。而你現在要求的是要辦理房產證和土地使用證來確立物權效力。我國《物權法》第九條、第十七條是這樣規(guī)定的：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力”、“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明”。所以，辦理登記是物權效力很重要的環(huán)節(jié)。

       我相信法官不可能對你說出那樣的話，有可能是你聽錯了。即使有法官說過讓你修改訴訟請求，也可能只是某些法官對法律的認識不同。對于你自己的正當訴請，只要認為是合理合法就應該堅持。這些訴請經過審理，如果正確會得到法律支持，如果法官認為錯誤則可以依法駁回。不服一審判決還可以上訴方式得到法律救濟。如果在遞交訴狀時連訴訟請求都聽信別人而不能自己做主，其法律后果當然只能由你當事人自己承擔。

       辦證與不辦證意義大不相同。如果沒有房產證將來你有什么權利來處分房屋？現在也有一些不良賣房者一房多賣的案例存在。如果萬一出現這一情況，法律對“善意第三人”是提供保護的。到那時事情就麻煩了。并不是像有人說“有合同住70年沒問題”。這樣一來將來想轉讓房屋，有證與沒有證的是有區(qū)別的，起碼在價格上會大不一樣，沒證的價格可能會大打折扣。

       附：代書的訴狀

       案例：

墨菲

隨州老問題解決不了

老吳-

       什么叫善意第三人？
       是指無權處分他人不動產或者動產的人，不法將不動產或者動產轉讓給第三人以后，如果受讓人在取得該不動產或者動產時出于善意，就可以依法取得對該不動產或者動產的所有權，受讓人在取得不動產或者動產的所有權以后，原所有人不得要求受讓人返還財產，而只能請求轉讓人（占有人）賠償損失。那么這里的第三人（即受讓人）就是善意第三人。
       善意第三人是有償取得，支付了合理的對價。
       我國《物權法》第一百零六條規(guī)定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
       當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。

老吳-

墨菲 發(fā)表于 2015-1-13 13:56
隨州老問題解決不了

所以，如果沒辦證的房屋被別人再以合理的對價賣了并且給別人辦證了，你就沒辦法再住這房屋了。

老吳-

墨菲 發(fā)表于 2015-1-13 13:56
隨州老問題解決不了

http://m.khc555.com/forum. ... p;extra=#pid4404185

語笑嫣然_Yy5t2

長知識了

老吳-

語笑嫣然_Yy5t2 發(fā)表于 2015-1-16 02:26
長知識了

http://m.khc555.com/forum. ... p;extra=#pid4404185

玻璃后的蒼蠅

樓主，我的家鄉(xiāng)淅河鎮(zhèn)沙畈村，我們村要拆遷，全村分房，據說這種分房沒有房產證也不可以買賣。政府把我們的房子土地征收了，而給我們分的房子又不可以買賣又沒有房產證，請問我們該怎么辦，請問

老吳-

玻璃后的蒼蠅 發(fā)表于 2015-1-16 14:45
樓主，我的家鄉(xiāng)淅河鎮(zhèn)沙畈村，我們村要拆遷，全村分房，據說這種分房沒有房產證也不可以買賣。政府把我們的 ...

      你這在法律術語上叫“小產權房”。什么意思呢？就是土地屬于農村集體所有，這些房子建成后不好辦房產證的。

老吳-

玻璃后的蒼蠅 發(fā)表于 2015-1-16 14:45
樓主，我的家鄉(xiāng)淅河鎮(zhèn)沙畈村，我們村要拆遷，全村分房，據說這種分房沒有房產證也不可以買賣。政府把我們的 ...

       法律小知識：
       小產權房，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”�！靶‘a權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。
       因此，你與老吳所述的案例不同點在于：“空心菜”女士購買的是商品房，而你的房屋卻不是。

老吳-

現在法院已經實行了立案登記制。不知道是不是好點？

濟世

我一位朋友住在舜井社區(qū)遠望帝都小區(qū)、至今十年了還沒有辦理房產證。問像這樣情況起訴開發(fā)商能贏嗎？