（老吳法律答問）開發(fā)商不辦房產(chǎn)證 業(yè)主怎么辦

老吳-

       居住在厲山鎮(zhèn)××苑網(wǎng)名叫“空心菜”的女士咨詢老吳：我們居住的小區(qū)在2009年買房入住以來，既沒有辦房產(chǎn)證也沒有土地使用證。應(yīng)交的錢我們早已經(jīng)到位給了開發(fā)商，由于開發(fā)商的原因這些證一直就辦不下來。該房位于厲山鎮(zhèn)神農(nóng)居委會，而開發(fā)商公司注冊地在曾都區(qū)西城辦事處。

       一問：我們是應(yīng)該走信訪的路還是應(yīng)該到法院訴訟？如果走法律途徑能否選擇向被告住所地曾都區(qū)法院起訴？

       答復(fù)：

       走信訪當(dāng)然可以，因?yàn)檎�府的信訪機(jī)構(gòu)代表政府。一個(gè)負(fù)責(zé)任的政府一定會為人民做主。不過本案屬于涉法涉訴案件，最好應(yīng)該向法院提出訴訟，要求按照雙方簽訂的合同履行。依照我國《民事訴訟法》第三十三條規(guī)定，本案屬于專屬管轄：因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。所以你們應(yīng)該按照法律程序向隨縣人民法院立案庭提出民事訴訟，提供基本的證據(jù)，然后由立案庭分配到有關(guān)業(yè)務(wù)庭審理。在法律規(guī)定或通知的證據(jù)交換期限內(nèi)完成證據(jù)交換。

       二問：法院立案庭收到訴狀后已經(jīng)月余沒給出具受理立案通知，應(yīng)該怎么辦？

       答復(fù)：

       根據(jù)我國《民事訴訟法》第一百二十三條規(guī)定：人民法院對符合本法第一百一十九條的起訴，必須受理。符合起訴條件的，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)立案，并通知當(dāng)事人；不符合起訴條件的，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)作出裁定書，不予受理；原告對裁定不服的，可以提起上訴。因此，人民法院不可能像你說的那樣作出違反法律規(guī)定的事情來。如果一直沒收到立案受理通知或者裁定，你可以向法院立案庭詢問原由。對在法定期限內(nèi)不予受理的，可依法向隨州市中院提起上訴。

       三問：詢問立案庭法官說已經(jīng)交給××法庭，讓我們直接到法庭詢問。而法庭的法官說要我們把訴狀中的訴訟請求改成“請求法院確認(rèn)××合同是否有效、是否承擔(dān)逾期違約金”等。請問應(yīng)否修改？

       答復(fù)：

       訴訟中如何請求是當(dāng)事人的訴訟權(quán)利。本案是訴求開發(fā)商履行約定協(xié)助辦理房產(chǎn)證糾紛。訴訟請求應(yīng)該是“判令被告履行為原告辦理商品房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)，立即為原告辦理房地產(chǎn)所有權(quán)登記手續(xù)，將位于××苑××房屋的所有權(quán)登記在原告名下；判令被告承擔(dān)逾期辦理房地產(chǎn)登記的違約責(zé)任、支付逾期利息×××××元”（詳見訴狀）。

       法律規(guī)定的物權(quán)效力不同于合同效力。上述法官的說法只是關(guān)于你們的房屋合同效力問題。我國《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。所以，只要雙方簽訂的購房合同不違反法律，應(yīng)該有效。不存在所謂再“請求法院確認(rèn)××合同是否有效”。而你現(xiàn)在要求的是要辦理房產(chǎn)證和土地使用證來確立物權(quán)效力。我國《物權(quán)法》第九條、第十七條是這樣規(guī)定的：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”、“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明”。所以，辦理登記是物權(quán)效力很重要的環(huán)節(jié)。

       我相信法官不可能對你說出那樣的話，有可能是你聽錯(cuò)了。即使有法官說過讓你修改訴訟請求，也可能只是某些法官對法律的認(rèn)識不同。對于你自己的正當(dāng)訴請，只要認(rèn)為是合理合法就應(yīng)該堅(jiān)持。這些訴請經(jīng)過審理，如果正確會得到法律支持，如果法官認(rèn)為錯(cuò)誤則可以依法駁回。不服一審判決還可以上訴方式得到法律救濟(jì)。如果在遞交訴狀時(shí)連訴訟請求都聽信別人而不能自己做主，其法律后果當(dāng)然只能由你當(dāng)事人自己承擔(dān)。

       辦證與不辦證意義大不相同。如果沒有房產(chǎn)證將來你有什么權(quán)利來處分房屋？現(xiàn)在也有一些不良賣房者一房多賣的案例存在。如果萬一出現(xiàn)這一情況，法律對“善意第三人”是提供保護(hù)的。到那時(shí)事情就麻煩了。并不是像有人說“有合同住70年沒問題”。這樣一來將來想轉(zhuǎn)讓房屋，有證與沒有證的是有區(qū)別的，起碼在價(jià)格上會大不一樣，沒證的價(jià)格可能會大打折扣。

       附：代書的訴狀

       案例：

墨菲

隨州老問題解決不了

老吳-

       什么叫善意第三人？
       是指無權(quán)處分他人不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的人，不法將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)出于善意，就可以依法取得對該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)，受讓人在取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)以后，原所有人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)，而只能請求轉(zhuǎn)讓人（占有人）賠償損失。那么這里的第三人（即受讓人）就是善意第三人。
       善意第三人是有償取得，支付了合理的對價(jià)。
       我國《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。
       當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

老吳-

墨菲 發(fā)表于 2015-1-13 13:56
隨州老問題解決不了

所以，如果沒辦證的房屋被別人再以合理的對價(jià)賣了并且給別人辦證了，你就沒辦法再住這房屋了。

老吳-

墨菲 發(fā)表于 2015-1-13 13:56
隨州老問題解決不了

http://m.khc555.com/forum. ... p;extra=#pid4404185

語笑嫣然_Yy5t2

長知識了

老吳-

語笑嫣然_Yy5t2 發(fā)表于 2015-1-16 02:26
長知識了

http://m.khc555.com/forum. ... p;extra=#pid4404185

玻璃后的蒼蠅

樓主，我的家鄉(xiāng)淅河鎮(zhèn)沙畈村，我們村要拆遷，全村分房，據(jù)說這種分房沒有房產(chǎn)證也不可以買賣。政府把我們的房子土地征收了，而給我們分的房子又不可以買賣又沒有房產(chǎn)證，請問我們該怎么辦，請問

老吳-

玻璃后的蒼蠅 發(fā)表于 2015-1-16 14:45
樓主，我的家鄉(xiāng)淅河鎮(zhèn)沙畈村，我們村要拆遷，全村分房，據(jù)說這種分房沒有房產(chǎn)證也不可以買賣。政府把我們的 ...

      你這在法律術(shù)語上叫“小產(chǎn)權(quán)房”。什么意思呢？就是土地屬于農(nóng)村集體所有，這些房子建成后不好辦房產(chǎn)證的。

老吳-

玻璃后的蒼蠅 發(fā)表于 2015-1-16 14:45
樓主，我的家鄉(xiāng)淅河鎮(zhèn)沙畈村，我們村要拆遷，全村分房，據(jù)說這種分房沒有房產(chǎn)證也不可以買賣。政府把我們的 ...

       法律小知識：
       小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。
       因此，你與老吳所述的案例不同點(diǎn)在于：“空心菜”女士購買的是商品房，而你的房屋卻不是。

老吳-

現(xiàn)在法院已經(jīng)實(shí)行了立案登記制。不知道是不是好點(diǎn)？

濟(jì)世

我一位朋友住在舜井社區(qū)遠(yuǎn)望帝都小區(qū)、至今十年了還沒有辦理房產(chǎn)證。問像這樣情況起訴開發(fā)商能贏嗎？