好房網(wǎng)教您看房之二：術(shù)語篇

秋天的魚

對(duì)于剛剛開始接觸房地產(chǎn)行業(yè)并且有購(gòu)房需求的小白來說，是不是面對(duì)一些術(shù)語經(jīng)常有似懂非懂的感覺，小編今天羅列出了一些，和小白們共同學(xué)習(xí)~

PS：其實(shí)這些資料網(wǎng)上隨處都可以找到，之所以編輯這個(gè)帖子是為方便大家查閱的同時(shí)自己也復(fù)習(xí)鞏固一遍。
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1、產(chǎn)權(quán)證書：產(chǎn)權(quán)證書是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。

2、五證二書： 五證是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。二書是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
PS：購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對(duì)銷售方的基本要求�！拔遄C”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。

3、單位產(chǎn)權(quán)房：單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。

使用權(quán)房:指國(guó)家以及國(guó)有企事業(yè)單位投資興建的、ZF以規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

4、存量房：一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫(kù)存待售”的房產(chǎn)。

5、廉租房：我國(guó)的廉租房只租不售，提供給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。

6、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。但是這種房產(chǎn)的性質(zhì)仍然屬于期房，ZF按照期房進(jìn)行管理，必須辦理商品房銷售許可證才能銷售。

7、現(xiàn)房：現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)已經(jīng)通過交付標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)驗(yàn)收（各地對(duì)交付標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一規(guī)定），可以正式入住的物業(yè)。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。

8、期房：期房指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售的商品房。習(xí)慣上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋稱為期房。

9、尾房：尾房，又稱尾樓，不能等同于爛尾房和一般空置房，是指項(xiàng)目銷售八九成以后剩余或長(zhǎng)時(shí)間沒有銷售出去的房屋。
PS：當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以后，開發(fā)商已經(jīng)獲利，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。尾房本身有兩種形態(tài)，一種是整個(gè)項(xiàng)目里面比較好的房子，開發(fā)商將其留在最后“壓場(chǎng)”；另一種是有“問題”的房子，諸如朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)等問題，但并非一無是處。這類房子只要經(jīng)多方權(quán)衡和比較，還是有其獨(dú)特魅力的。

10、爛尾房：爛尾房的品種是不受限制的，無論是高檔公寓、寫字樓、別墅還是普通商品住宅，均存在同樣的可能性。因此，投資購(gòu)房者詳細(xì)了解項(xiàng)目開發(fā)商的整體實(shí)力，正確判斷市場(chǎng)供求狀況，掌握國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的動(dòng)態(tài)都是十分必要和重要的。

11、外銷房：外銷房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋�？沙鍪劢o國(guó)內(nèi)外的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。

12、內(nèi)銷房：內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

13、混合結(jié)構(gòu)： 磚石、磚混、磚塊、鋼混

14、大模板結(jié)構(gòu)：以混泥土現(xiàn)澆代替磚作為承重墻

15、大板結(jié)構(gòu)：預(yù)制件現(xiàn)場(chǎng)裝配、用鋼比重大

16、框架結(jié)構(gòu)：鋼筋混泥土為承重梁柱，可隨意分隔

17、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：臨時(shí)建筑，最長(zhǎng)使用年限為2年

18、容積率：是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。
PS：對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

19、建筑密度：是指建筑物的覆蓋率。
計(jì)算公式 建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積。 比如一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不會(huì)超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等。

20、綠化率：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
計(jì)算公式 綠地率=綠地面積/土地面積

21、樓間距（日照間距）：兩相鄰樓的外墻面距離。同一個(gè)小區(qū)兩棟相鄰的樓與樓之間的距離。
PS：建筑間距的控制是為了保障人們工作、生活的質(zhì)量與安全，滿足必須的日照時(shí)長(zhǎng)、采光、通風(fēng)、隔音等要求。

22、公用面積：公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往及保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。

23、使用面積：指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和

24、實(shí)用面積：它是建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額

25、居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。

26、凈面積：要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。

27、輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。但不包括煙囪等。

28、套內(nèi)面積：是由以下三部分組成的：套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

29、竣工面積：是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑。

30、公攤面積：指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積。在日常使用中，一般也簡(jiǎn)稱公攤面積或公攤。

31、銷售面積：套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓�用建筑面積（俗說“公攤面積”）就是銷售面積。

32、得房率：是指可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。
PS：得房率太低，不實(shí)惠；太高，不方便。因?yàn)榈梅柯试礁�，公共部分的面積就越少，住戶也會(huì)感到壓抑。一般得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，比較實(shí)惠。一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%，而辦公樓為55%。

33、共有房產(chǎn)：兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一處房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

34、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。

35、共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。
計(jì)算公式 公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

36、起價(jià)：即起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。
PS：多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。

37、預(yù)售價(jià)：預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn)。

38、基價(jià)：經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

39、均價(jià)：樓盤的平均價(jià)格，它代表一個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。

40、一次性買斷價(jià)：一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。

41、開間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。
PS：住宅開間一般為3.0到4.5米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性；房屋的進(jìn)深，則是指房屋的實(shí)際長(zhǎng)度。

42、進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻壁到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的建筑物有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。

43、層高：是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

44凈高：層高和樓板厚度的差叫凈高。

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